Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil, Şerh ve Alıcının Korunması: Ön Sözleşmenin Tapu Siciline Şerhi ve Sonraki Tasarruflar Karşısındaki Etkisi

Av. Muhammed Sefa ÇAKIRBAY

Öz

Bu çalışma, Türk hukukunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesini şekil, tapu siciline şerh ve alıcının korunması eksenlerinde incelemektedir. Taşınmaz satış vaadi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi anlamında bir ön sözleşmedir ve tarafları ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi kurmakla yükümlü kılar. Bu sözleşme mülkiyeti devretmez; alıcıya yalnızca vaat edene karşı ileri sürülebilecek kişisel bir hak tanır. Kişisel hakkın bu sınırlı etkisi, vaat eden malikin taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi, üzerinde ipotek kurması veya taşınmazın haczedilmesi hâllerinde alıcıyı ciddi bir risk altında bırakır. Türk Medeni Kanunu m. 1009, satış vaadinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesine ve böylece şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesine imkân tanıyarak bu riski önemli ölçüde gidermektedir. Makalede önce satış vaadinin hukuki niteliği ve TBK m. 29/2, m. 237/2, TMK m. 706 ile Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89’dan kaynaklanan resmî şekil şartı ele alınmakta; şekle aykırılığın sonuçları ve dürüstlük kuralının bu alandaki düzeltici işlevi tartışılmaktadır. Ardından 7413 sayılı Kanun’la Noterlik Kanunu m. 60/3’e eklenen noter aracılığıyla şerh imkânı, Tapu Sicili Tüzüğü’nün şerhlere ilişkin hükümleri ve şerhin süresi meselesi değerlendirilmektedir. Çalışmanın merkezini, şerhli satış vaadinin şerhten sonra yapılan devir, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve iflas gibi tasarruflar karşısındaki etkisi ile şerh verilmemiş vaadin iyiniyetli üçüncü kişiler karşısındaki zayıflığı oluşturmaktadır. Kat irtifakı kurulmuş veya kurulacak bağımsız bölümlerin satış vaadi ile 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki ön ödemeli konut satışı rejimi ayrıca incelenmektedir. Makale, alıcı ve satıcı bakımından sözleşme tasarımına ilişkin sistematik önerilerle sona ermektedir.

Anahtar Kelimeler: Taşınmaz satış vaadi, ön sözleşme, resmî şekil, TMK m. 1009, kişisel hakların şerhi, tapu sicili, iyiniyetli üçüncü kişi, kat irtifakı, ön ödemeli konut satışı.

Abstract

This article examines the immovable property sale promise contract (taşınmaz satış vaadi) under Turkish law from the perspectives of form, annotation in the land register and protection of the buyer. A sale promise is a preliminary contract within the meaning of Article 29 of the Turkish Code of Obligations No. 6098, obliging the parties to conclude a contract for the sale of immovable property in the future. It does not transfer ownership; it grants the buyer only a personal right enforceable against the promisor. This limited effect exposes the buyer to serious risk where the promisor transfers the property to a third party, encumbers it with a mortgage, or the property is attached. Article 1009 of the Turkish Civil Code largely eliminates this risk by permitting the right arising from the sale promise to be annotated in the land register, so that it may be asserted against persons acquiring rights in the property after the annotation. The article first addresses the legal nature of the sale promise and the requirement of official form arising from Articles 29(2) and 237(2) of the Code of Obligations, Article 706 of the Civil Code and Articles 60 and 89 of the Notaries Law, discussing the consequences of non-compliance and the corrective role of good faith. It then assesses the possibility of annotation through notaries introduced into Article 60(3) of the Notaries Law by Law No. 7413, the provisions of the Land Registry Regulation on annotations and the question of the duration of the annotation. The core of the article is the effect of an annotated sale promise against subsequent dispositions such as transfer, mortgage, attachment, interim injunction and bankruptcy, as well as the weakness of an unannotated promise against good-faith third parties. Sale promises concerning independent units subject to construction servitude and the prepaid housing sales regime of the Consumer Protection Law No. 6502 are examined separately. The article concludes with systematic proposals on contract drafting for both buyers and sellers.

Keywords: Sale promise of immovable property, preliminary contract, official form, Article 1009 TCivC, annotation of personal rights, land register, good-faith third party, construction servitude, prepaid housing sales.

I. Giriş

Taşınmaz, Türk toplumunda hem en önemli tasarruf aracı hem de ticari hayatın en temel teminat unsurlarından biridir. Konut edinimi, arsa yatırımı, kat karşılığı inşaat projeleri ve ticari gayrimenkul alımları, çoğu zaman mülkiyetin hemen devredilmediği, bedelin bir kısmının önceden ödendiği ve devrin ileri bir tarihe bırakıldığı işlemler biçiminde gerçekleşir. Bu tür işlemlerin hukuki aracı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir (1).

Taşınmaz satış vaadi, ekonomik bakımdan bir satış gibi algılanmasına rağmen hukuken mülkiyeti devretmeyen, tarafları ileride bir satış sözleşmesi yapmakla yükümlü kılan bir ön sözleşmedir. Alıcı bedelin önemli bir kısmını ödemiş olsa bile taşınmazın maliki değildir; yalnızca vaat edenden mülkiyetin devrini isteme hakkına sahiptir. Bu hak, niteliği gereği kişiseldir ve kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına yöneltilebilir. Vaat eden malik taşınmazı başka birine devrederse, üzerinde ipotek kurarsa veya taşınmaz malikin alacaklıları tarafından haczedilirse, alıcının elinde yalnızca vaat edene karşı bir tazminat talebi kalabilir (2).

Türk hukuku bu riski iki araçla sınırlamaya çalışır. Birincisi, sözleşmenin geçerliliğini resmî şekle bağlayan sıkı bir şekil rejimidir. Bu rejim, tarafları işlemin ağırlığı konusunda uyarır ve ispat güvenliği sağlar. İkincisi, satış vaadinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesine imkân tanıyan TMK m. 1009 hükmüdür. Şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez; ancak ona sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilme gücü kazandırır. Böylece satış vaadi, tapu sicilinin aleniyet ilkesiyle birleşerek alıcı için güçlü bir koruma aracına dönüşür (3).

Bu çalışmanın amacı, taşınmaz satış vaadinde şekil ve şerh kurumlarını birlikte ele alarak alıcının korunması sorununu sistematik biçimde incelemektir. Bu kapsamda önce satış vaadinin hukuki niteliği, ardından şekil şartı ve şekle aykırılığın sonuçları değerlendirilecektir. Daha sonra şerhin kurulması, usulü, süresi ve etkileri ele alınacak; şerhli ve şerhsiz satış vaadinin sonraki tasarruflar karşısındaki durumu ayrıntılı biçimde tartışılacaktır. Çalışmanın son bölümlerinde kat irtifakına konu bağımsız bölümlerin satış vaadi, tüketici işlemlerine özgü ön ödemeli konut satışı rejimi ve sözleşme tasarımına ilişkin öneriler yer almaktadır.

II. Taşınmaz Satış Vaadinin Hukuki Niteliği

A. Ön Sözleşme Olarak Satış Vaadi

TBK m. 29/1, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğunu öngörür. Ön sözleşme, taraflardan birini veya her ikisini ileride belirli içerikte bir sözleşme (asıl sözleşme) kurmakla yükümlü kılan sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi, asıl sözleşmesi taşınmaz satışı olan bir ön sözleşmedir (4).

Satış vaadi tek taraflı veya iki taraflı olabilir. Uygulamada en sık görülen biçim, malikin taşınmazı satmayı, alıcının da satın almayı ve bedeli ödemeyi üstlendiği iki taraflı satış vaadidir. Bunun yanında yalnızca malikin satmayı vaat ettiği, alıcının ise satın alıp almamakta serbest olduğu tek taraflı satış vaatleri de mümkündür. Tek taraflı satış vaadi, işlevi bakımından alım hakkına yaklaşır; ancak alım hakkında hak sahibinin tek taraflı beyanıyla satış ilişkisi doğarken, satış vaadinde asıl sözleşmenin ayrıca kurulması gerekir (5). Bu ayrım, alım hakkının TBK m. 238 uyarınca en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilmesi nedeniyle uygulamada önem taşır.

B. Borçlandırıcı İşlem Niteliği ve Mülkiyetin Kazanılması

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin hukuki işlemle kazanılması, sebep ve tasarruf işlemlerinin ayrılığı ilkesine dayanır. TMK m. 705/1’e göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Satış sözleşmesi ve satış vaadi, mülkiyetin devri borcunu doğuran borçlandırıcı işlemlerdir; mülkiyet ise ancak tapu müdürlüğünde yapılan tasarruf işlemi ve bunu izleyen tescil ile geçer (6).

Satış vaadi ile satış sözleşmesi arasındaki fark, borcun içeriğindedir. Satış sözleşmesi doğrudan mülkiyetin devri borcunu doğururken, satış vaadi asıl satış sözleşmesini kurma borcunu doğurur. Ancak uygulamada ve öğretide, satış vaadinin asıl sözleşmenin bütün esaslı unsurlarını içermesi hâlinde, alıcının ayrıca asıl sözleşmenin kurulmasını dava etmesine gerek olmaksızın doğrudan mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebileceği genel olarak kabul edilmektedir. Bu sonucun normatif dayanağı TMK m. 716/1’dir: Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (7). Satış vaadi, bu anlamda mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebeptir.

C. Satış Vaadinin Unsurları

Satış vaadinin geçerli olabilmesi ve TMK m. 716 uyarınca tescile esas olabilmesi için, asıl satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını içermesi gerekir. Bu unsurlar, satış konusu taşınmazın belirlenmesi ve satış bedelidir. Taşınmazın belirlenmesi; il, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası gibi tapu kaydını tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösteren bilgilerle yapılmalıdır. Bedel ise TBK m. 207/3 uyarınca durum ve koşullara göre belirlenebilir olmalıdır (8).

Henüz inşa edilmemiş veya kat irtifakı kurulmamış bağımsız bölümlerin satış vaadinde belirlilik sorunu daha da önem kazanır. Bu hâllerde satış konusu, ana taşınmazın kaydı, onaylı proje, bağımsız bölümün konumu, net ve brüt alanı ve tahsis edilecek arsa payı ile belirlenmelidir. Bu konu, kat irtifakına ilişkin bölümde ayrıca ele alınacaktır.

III. Şekil Şartı

A. Kanuni Dayanak

Taşınmaz satış vaadinin şekli, birbirini tamamlayan birden fazla kanuni düzenlemeye dayanır. TBK m. 12/2’ye göre kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir ve öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. TBK m. 29/2, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliğinin ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğunu belirtir. Taşınmaz satışı TBK m. 237/1 ve TMK m. 706/1 uyarınca resmî şekle tabi olduğundan, satış vaadi de resmî şekle tabidir. TBK m. 237/2 bu sonucu ayrıca açıkça hükme bağlamış ve taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını öngörmüştür (9).

Resmî şeklin hangi makam önünde gerçekleştirileceği sorusunun cevabı Noterlik Kanunu’nda yer alır. Noterlik Kanunu m. 60/3, 7413 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonraki hâliyle noterlerin görevleri arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı, bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermeyi ve taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı saymaktadır. Noterlik Kanunu m. 89 ise gayrimenkul satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılacak işlemler arasında olduğunu belirtir (10). Buna karşılık 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26, mülkiyete ve gayrı ayni haklara ilişkin resmî senetlerin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenleneceğini öngörür; satış vaadi bu hükümde tapu müdürlüğünün yetkisine bırakılmış işlemler arasında sayılmamıştır.

Bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde, taşınmaz satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği sonucuna ulaşılır. Noterde yalnızca imzası onaylanmış (onaylama şeklinde) bir satış vaadi, resmî şekil şartını karşılamaz. Bu ayrım, uygulamada sıkça karşılaşılan bir hata kaynağıdır: Taraflar kendi aralarında hazırladıkları bir metni noterde imza onayı ile “resmîleştirdiklerini” düşünebilirler; oysa Noterlik Kanunu’nun düzenleme ile onaylama arasında yaptığı ayrım karşısında böyle bir metin geçerli bir satış vaadi değildir (11).

B. Şeklin Kapsamı

Resmî şekil, sözleşmenin esaslı unsurlarını ve tarafların sözleşmenin esaslı noktaları olarak kabul ettikleri yan unsurları kapsamalıdır. Satış konusu taşınmaz, bedel ve tarafların kimliği mutlaka resmî senette yer almalıdır. Bedelin ödeme planı, teslim tarihi, cezai şart gibi unsurlar taraflarca esaslı sayılmışsa bunların da resmî senette yer alması gerekir (12).

Uygulamada sık rastlanan bir sorun, resmî senette gösterilen bedel ile gerçekte kararlaştırılan bedel arasındaki farktır. Vergi ve harç yükünü azaltmak amacıyla resmî senette gerçek bedelden düşük bir bedel gösterilmesi, muvazaa sorununu gündeme getirir. Görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için hükümsüz olur; gizli işlem ise resmî şekle uyulmadan yapıldığı için geçerli değildir. Bu sonuç, alıcı bakımından son derece tehlikelidir; zira hem resmî senet hem de gizli anlaşma geçersiz sayılabilir. Bu nedenle bedelin resmî senette gerçek tutarıyla gösterilmesi, alıcının korunmasının ilk şartıdır (13).

C. Şekle Aykırılığın Sonuçları

Resmî şekle uyulmadan yapılan satış vaadi, TBK m. 12/2 ve m. 237/2 uyarınca hüküm doğurmaz. Öğretide bu sonucun kesin hükümsüzlük niteliğinde olduğu ve hâkim tarafından resen dikkate alınacağı genel olarak kabul edilir. Şekle aykırı satış vaadine dayanarak tescil istenemez; alıcı ancak ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (TBK m. 77 vd.) (14).

Şekle aykırılığın sonuçları, uzun süredir dürüstlük kuralı ile birlikte tartışılmaktadır. TMK m. 2/2’ye göre bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Tarafların karşılıklı edimlerini büyük ölçüde ifa ettiği, alıcının bedeli ödeyip taşınmazı uzun süre kullandığı ve satıcının bundan sonra yalnızca değerlenen taşınmazı geri almak amacıyla şekle aykırılığı ileri sürdüğü durumlarda, şekil eksikliğine dayanmanın hakkın açıkça kötüye kullanılması niteliğinde olup olmadığı sorusu gündeme gelir. Öğretide bu konuda farklı görüşler bulunmakla birlikte, şekil kurallarının işlevinin tümüyle ortadan kalkmaması için dürüstlük kuralının ancak istisnai ve açık durumlarda düzeltici bir araç olarak kullanılması gerektiği genel bir yaklaşım olarak kabul edilebilir (15). Kanaatimizce bu ölçüt, tarafların edimlerini tamamen veya büyük ölçüde ifa etmiş olması, şekle aykırılığı ileri süren tarafın bu eksiklikten bilerek yararlanması ve geçersizliğin karşı taraf için ağır ve telafisi güç bir sonuç doğuracak olması unsurlarının birlikte bulunmasına bağlı tutulmalıdır.

Tüketici işlemlerinde kanun koyucu bu tartışmayı kısmen kendi çözmüştür. 6502 sayılı Kanun m. 41/1, ön ödemeli konut satışında satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutmakla birlikte, aksi hâlde satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceğini öngörür. Bu düzenleme, şekle aykırılığın yalnızca korunan taraf lehine ileri sürülebildiği özel bir hükümsüzlük türü yaratır ve aşağıda ayrıca incelenecektir (16).

IV. Satış Vaadinin Tapu Siciline Şerhi

A. Şerhin Kanuni Dayanağı ve İşlevi

TMK m. 1009/1, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceğini öngörür. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre bu haklar, şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (17).

Bu hüküm, satış vaadini İsviçre hukukundan ayıran önemli bir özelliğe sahiptir. İsviçre Medeni Kanunu m. 959, önalım, geri alım, alım hakları ile kira gibi kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenlemekle birlikte, satış vaadini ayrıca saymaz; İsviçre uygulamasında benzer ihtiyaç çoğunlukla alım hakkı kurgusuyla karşılanır (18). Türk kanun koyucu ise satış vaadini açıkça şerhedilebilir haklar arasında sayarak, uygulamada en yaygın kullanılan güvence aracını doğrudan sicil sistemiyle bağlantılı hâle getirmiştir.

Şerhin işlevi, kişisel hakkın nisbi niteliğini değiştirmeksizin ona belirli bir mutlak etki kazandırmaktır. Öğretide bu durum “kişisel hakkın güçlendirilmesi” olarak ifade edilir. Şerh edilen hak ayni hak hâline gelmez; alıcı taşınmazın maliki olmaz ve taşınmaz üzerinde doğrudan bir yetkiye sahip olmaz. Ancak şerhten sonra taşınmaz üzerinde mülkiyet, rehin veya başka bir hak kazanan kişiler, şerhli hakkı tanımak ve ona katlanmak zorunda kalır (19).

B. Tapu Sicilinin Aleniyeti ve İyiniyet

Şerhin bu etkisi, tapu sicilinin aleniyet ilkesiyle birlikte anlam kazanır. TMK m. 1020/1’e göre tapu sicili herkese açıktır; aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Bu hüküm, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişinin, şerhin varlığından haberi olmadığını iddia ederek iyiniyet korumasından yararlanmasını engeller (20).

TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağını öngörür. Bu koruma, sicilde görünen duruma güvenen kişiyi korur. Sicilde satış vaadi şerhi bulunduğu durumda, üçüncü kişinin güvendiği sicil kaydı şerhi de içerdiğinden, bu kişi şerhli haktan ari bir kazanım iddia edemez. Buna karşılık sicilde şerh bulunmadığı durumda, satış vaadinden haberi olmayan ve tescile güvenerek hak kazanan üçüncü kişi korunur. Satış vaadinin şerh edilip edilmemesi, bu nedenle alıcının korunması bakımından belirleyici bir öneme sahiptir.

C. Şerhin Verilmesi Usulü

Tapu Sicili Tüzüğü m. 46/1, kütüğün şerhler sütununa kişisel hakların, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhlerin, geçici tescil şerhlerinin ve kanunlarda öngörülen diğer hususların yazılacağını belirtir. Tüzük m. 47/1-c ise alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat hakkının şerhi için noterce düzenlenen sözleşmenin aranacağını öngörür. Bu hüküm, satış vaadinin şekil şartı ile şerh usulü arasındaki bağı açıkça gösterir: Noterde düzenleme şeklinde yapılmamış bir satış vaadi şerhe de esas olamaz (21).

Tüzük m. 51/1’e göre şerhler, kütük sayfasındaki özel sütuna konusu, süresi, tarih ve yevmiye numarası ile varsa değeri gösterilerek yazılır. Şerhin yevmiye defterine kayıt tarihi, TMK m. 1022/2 ile birlikte değerlendirildiğinde, şerhin etkisinin başladığı anı ve diğer haklarla sıra ilişkisini belirler. Tüzük m. 51/3 ise şerhle yükümlü taşınmazın devre konu olması hâlinde şerhin tarih ve yevmiye numarası değiştirilmeksizin yeni malikin adının yazılacağını düzenler. Bu hüküm, şerhin taşınmazla birlikte yeni malike geçtiğini ve onun da şerhle bağlı olduğunu sicil tekniği bakımından da ortaya koyar (22).

D. Noter Aracılığıyla Şerh: 7413 Sayılı Kanun’un Getirdiği Değişiklik

Geleneksel uygulamada satış vaadi noterde düzenlendikten sonra şerh için ayrıca tapu müdürlüğüne başvurulması gerekiyordu. Bu iki aşamalı yapı, sözleşmenin kurulduğu an ile şerhin verildiği an arasında bir zaman aralığı doğuruyor ve bu aralıkta vaat edenin taşınmazı devretmesi, ipotek kurması veya taşınmazın haczedilmesi riskini beraberinde getiriyordu (23).

7413 sayılı Kanun’la Noterlik Kanunu m. 60/3’te yapılan değişiklik, noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesini taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verme görevi yüklemiştir. Bu düzenleme, alıcının korunması bakımından önemli bir ilerlemedir. Zira şerhin, sözleşmenin noterde düzenlendiği işlemle eş zamanlı olarak verilmesi mümkün hâle gelmiş ve sözleşme ile şerh arasındaki risk aralığı önemli ölçüde daralmıştır. Hükmün lafzı, şerhin taraflardan birinin talebine bağlı olduğunu gösterir; dolayısıyla alıcı, vaat edenin ayrıca rızası aranmaksızın şerh talebinde bulunabilir. Bununla birlikte uygulamada tartışmayı önlemek için sözleşmede alıcının şerh verdirme yetkisinin açıkça yer alması tavsiye edilir (24).

E. Şerhin Süresi Sorunu

TMK m. 1009 ve Tapu Sicili Tüzüğü, satış vaadi şerhi için belirli bir süre öngörmemektedir. Bu durum, alım, önalım ve gerialım haklarından farklıdır; TBK m. 238 bu hakların en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceğini ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebileceğini düzenler. Satış vaadi bakımından ise kanunda açık bir süre sınırı bulunmaması, şerhin süresiz olarak sicilde kalıp kalamayacağı sorusunu gündeme getirir (25).

Kanaatimizce bu sorunun cevabı, şerhin bağlı olduğu kişisel hakkın akıbetinde aranmalıdır. Şerh, bağımsız bir hak değil, satış vaadinden doğan kişisel hakkın sicildeki yansımasıdır. Bu nedenle şerhin hukuki değeri, satış vaadinden doğan alacak hakkının varlığına bağlıdır. Satış vaadinden doğan tescil talebi, kanunda aksine bir hüküm bulunmadığından TBK m. 146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımına tabidir ve bu süre alacağın muaccel olduğu andan itibaren işler. Alacak zamanaşımına uğradığında, vaat eden zamanaşımı def’ini ileri sürerek ifadan kaçınabilir; bu durumda şerh de pratik değerini kaybeder (26). Sözleşmenin sona ermesi, dönme veya tarafların anlaşmasıyla ortadan kalkması hâlinde de şerhin dayanağı kalmaz ve terkini gündeme gelir. TMK m. 1026’nın ayni hakların sona ermesi hâlinde terkin talebine ilişkin düzenlemesi, şerhin dayanağının ortadan kalktığı durumlarda kıyasen yol gösterici olabilir.

Sözleşme tasarımı bakımından taraflar, şerhin süresini ve hangi koşullarda terkin edileceğini sözleşmede açıkça kararlaştırmalıdır. Tüzük m. 51/1’in şerhin süresinin de yazılacağını öngörmesi, sözleşmede belirlenen sürenin sicile yansıtılmasına imkân tanır.

V. Şerhli Satış Vaadinin Sonraki Tasarruflar Karşısındaki Etkisi

A. Genel İlke: Sonradan Kazanılan Haklara Karşı İleri Sürülebilirlik

TMK m. 1009/2’nin çekirdeği, şerhli hakkın “sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı” ileri sürülebilmesidir. Bu ifade iki önemli unsur içerir. Birincisi, şerhin etkisi zaman bakımından sınırlıdır; şerhten önce kazanılmış haklar şerhten etkilenmez. İkincisi, şerhin etkisi, sonradan kazanılan hakkın türüne göre ayrım yapmaz; mülkiyet, sınırlı ayni haklar ve tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhlere dayanan haklar bu kapsamdadır (27).

Şerhin vaat edenin tasarruf yetkisini ortadan kaldırmadığı vurgulanmalıdır. Şerhli taşınmazın maliki, taşınmazı devretmeye, üzerinde ipotek kurmaya veya başka tasarruflarda bulunmaya devam edebilir. Tapu müdürlüğü, şerh bulunduğu gerekçesiyle bu işlemleri reddedemez. Ancak bu tasarruflarla hak kazanan kişiler, şerhli satış vaadine katlanmak zorundadır. Şerh, böylece bir tasarruf yasağı değil, bir öncelik ve karşı konulabilirlik aracı olarak işlev görür.

B. Şerhten Sonra Taşınmazın Devri

Vaat eden malik şerhten sonra taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, alıcı satış vaadinden doğan hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir. Bu durumda alıcının tescil talebi, TMK m. 716/1 uyarınca yeni malike yöneltilir ve alıcı, mahkeme kararıyla mülkiyetin kendi adına tescilini sağlayabilir (28). Yeni malik, şerhi bildiği veya bilmesi gerektiği için iyiniyet korumasından yararlanamaz (TMK m. 1020/3). Tüzük m. 51/3’ün sicil tekniği bakımından şerhin yeni malik adına devam ettiğini öngörmesi de bu sonucu destekler.

Bu durumda alıcının, yeni malike karşı açacağı tescil davasında vaat edenle olan sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini de yerine getirmesi gerekir. Bedelin tamamını ödememiş olan alıcı, kalan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermeli; aksi hâlde yeni malik, vaat edenin sahip olduğu ödenmezlik def’ini ileri sürebilir. Yeni malik ise ödediği bedel için alıcıya değil, kendisine taşınmazı satan vaat edene başvurmalıdır. Böylece şerhli satış vaadi, ekonomik riski alıcıdan şerhe rağmen işlem yapan yeni malike ve onun karşısında vaat edene kaydırır.

C. Şerhten Sonra Kurulan İpotek

Vaat eden malikin şerhten sonra taşınmaz üzerinde bir ipotek kurması hâlinde, ipotek alacaklısının hakkı da şerhten sonra kazanılmış bir haktır. TMK m. 1009/2 uyarınca şerhli hak, ipotek alacaklısına karşı da ileri sürülebilir. Bunun pratik anlamı, alıcının mülkiyetin kendi adına tescilini ipotekten ari olarak isteyebilmesidir. Aksi hâlde şerhli hak sahibi, taşınmazı şerhten sonra kurulan yüklerle birlikte almak zorunda kalır ki bu durum TMK m. 1009/2’nin amacıyla bağdaşmaz (29).

Buna karşılık şerhten önce kurulmuş bir ipotek, alıcıyı bağlar. Alıcı, satış vaadini yapmadan önce tapu kaydını incelemeli ve mevcut ipoteklerin akıbetini sözleşmede düzenlemelidir. Uygulamada en sık kullanılan çözüm, ödenen bedelin bir kısmının ipotek borcunun kapatılmasına tahsis edilmesi ve ipoteğin terkininin tescil için ön şart olarak kararlaştırılmasıdır.

D. Şerhten Sonra Konulan Haciz

Vaat edenin alacaklılarının taşınmazı haczettirmesi, alıcı bakımından en sık karşılaşılan risklerden biridir. İcra ve İflas Kanunu m. 91/1’e göre taşınmazın haczi ile tasarruf hakkı Medeni Kanun anlamında kısıtlanır ve haciz tapu siciline bildirilir. Haciz, TMK m. 1010/1-2 uyarınca tasarruf yetkisini kısıtlayan bir şerh olarak sicile işlenir ve aynı maddenin son fıkrasına göre şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (30).

Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde öncelik sorunu, şerhlerin sicile işlenme sırasına göre çözülür. Satış vaadi şerhi hacizden önce sicile işlenmişse, haciz alacaklısı şerhli hakkı tanımak zorundadır; alıcı, haciz şerhine rağmen mülkiyetin kendi adına tescilini ve haczin terkinini isteyebilir. Taşınmaz cebri icra yoluyla satılsa bile ihale alıcısı, şerhten sonra hak kazanan bir kişi olarak şerhli satış vaadiyle bağlı olur. Buna karşılık haciz satış vaadi şerhinden önce sicile işlenmişse, alıcı haczi kabul etmek zorundadır ve tescil talebi haciz alacaklısının haklarını engelleyemez (31).

Bu sonuç, alıcının şerhi geciktirmesinin ne kadar ağır sonuçlar doğurabileceğini gösterir. Satış vaadinin noterde düzenlendiği gün ile şerhin verildiği gün arasında vaat edenin alacaklıları tarafından konulan bir haciz, alıcının bütün korumasını ortadan kaldırabilir. Noterlik Kanunu m. 60/3’teki eş zamanlı şerh imkânı, bu nedenle alıcı bakımından vazgeçilmez bir güvencedir.

E. İhtiyati Tedbir ve Çekişmeli Hak Şerhi

Satış vaadi şerh edilmemiş veya şerh verilmeden önce bir uyuşmazlık doğmuşsa, alıcının başvurabileceği temel araç ihtiyati tedbirdir. HMK m. 389/1, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâllerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini öngörür. Tescil davası açacak veya açmış olan alıcı, taşınmazın devrinin ve üzerinde takyidat tesisinin önlenmesi için tedbir talep edebilir (32).

İhtiyati tedbir kararı, TMK m. 1010/1-1’deki çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları kapsamında tapu siciline şerh edilir ve Tüzük m. 49/1-a uyarınca tasarruf hakkını yasaklayan şerhler arasında yer alır. Bu şerh de sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir. Ancak ihtiyati tedbir, satış vaadi şerhinden farklı olarak mahkeme kararına bağlıdır, teminat gerektirebilir ve ancak tedbir şerhinin sicile işlendiği andan itibaren etki doğurur. Dolayısıyla tedbir, şerhin yerini tutan değil, şerhin bulunmadığı durumlarda başvurulan ikincil bir araçtır.

F. Vaat Edenin İflası, Ölümü ve Diğer Durumlar

Vaat edenin iflası hâlinde iflas kararı TMK m. 1010/1-2 uyarınca tasarruf yetkisini kısıtlayan bir şerh olarak sicile işlenir. Satış vaadi şerhi iflastan önce verilmişse, iflas masası da şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan konumunda olacağından şerhli hakka katlanmak zorundadır. Bu sonuç, TMK m. 1009/2’nin genel ifadesinden çıkar ve alıcıyı vaat edenin diğer alacaklılarıyla garameye girmekten korur (33). Buna karşılık şerh verilmemiş bir satış vaadine dayanan alıcı, iflas masasına karşı yalnızca adi bir alacaklı konumundadır.

Vaat edenin ölümü hâlinde satış vaadinden doğan borç mirasçılara geçer. Mirasçılar, külli halefiyet ilkesi gereği vaat edenin borçlarıyla bağlıdır ve alıcı tescil talebini mirasçılara yöneltebilir. Şerhin varlığı, mirasçıların taşınmazı mirasın paylaşılması sırasında veya sonrasında üçüncü kişilere devretmesi riskine karşı alıcıyı korur.

VI. Şerhsiz Satış Vaadinin Zayıflığı

A. İyiniyetli Üçüncü Kişi Karşısında

Satış vaadi şerh edilmemişse, alıcının hakkı yalnızca vaat edene karşı ileri sürülebilen kişisel bir hak olarak kalır. Vaat eden taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse ve bu kişi tapu kaydına güvenerek iyiniyetle mülkiyet kazanırsa, TMK m. 1023 uyarınca bu kazanım korunur. Alıcı, yeni malike karşı tescil talebinde bulunamaz (34).

Bu durumda alıcının başvurabileceği yol, vaat edene karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat talebidir. TBK m. 112’ye göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Satış vaadinin ifası, taşınmazın üçüncü kişiye devriyle vaat edenin kusuru sonucu imkânsız hâle geldiğinden, alıcı müspet zararının tazminini isteyebilir. Ancak bu talebin değeri, vaat edenin ödeme gücüne bağlıdır; vaat edenin malvarlığı yetersizse alıcının ödediği bedel fiilen kaybedilebilir.

B. Kötüniyetli Üçüncü Kişi Karşısında

Taşınmazı devralan üçüncü kişinin şerh verilmemiş satış vaadini bildiği durumda alıcının konumu tartışmalıdır. TMK m. 1024, yolsuz tescile dayanan kötüniyetli üçüncü kişinin korunmayacağını öngörür. Ancak vaat edenin malik olarak yaptığı devir yolsuz bir tescil değildir; malik, satış vaadine rağmen tasarruf yetkisine sahiptir ve yaptığı devir geçerlidir. Bu nedenle TMK m. 1024’ün doğrudan uygulanması mümkün görünmemektedir (35).

Bununla birlikte üçüncü kişinin vaat edenle birlikte hareket ederek alıcıyı zarara uğratmak amacıyla taşınmazı devraldığı istisnai durumlarda, TBK m. 49/2’deki ahlaka aykırı bir fiille kasten zarar verme hükmü gündeme gelebilir. Bu yol, alıcıya üçüncü kişiye karşı tazminat talebi imkânı verebilir; ancak mülkiyetin kendi adına tescilini sağlamaz ve kastın ispatı ağır bir yük oluşturur. Bu nedenle şerh verilmemiş satış vaadine dayanan alıcının korunması, büyük ölçüde vaat edenin ödeme gücüne ve ispat imkânlarına bağlı kalır.

VII. Kat İrtifakına Konu Bağımsız Bölümlerin Satış Vaadi

A. Kat İrtifakının Niteliği ve Satış Vaadiyle İlişkisi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/c, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkını kat irtifakı olarak tanımlar. KMK m. 3/2, kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağını öngörür (36).

Projeden konut veya işyeri satışlarında, satış vaadinin konusu henüz inşa edilmemiş bir bağımsız bölümdür. Kat irtifakı kurulmuşsa, satış vaadi doğrudan ilgili bağımsız bölüme bağlı arsa payı üzerinde yapılabilir ve şerh de bu kayıt üzerine verilir. Kat irtifakı henüz kurulmamışsa, satış vaadinin konusu ana taşınmazdaki belirli bir arsa payı ve bu paya karşılık gelecek bağımsız bölümdür. Bu durumda belirlilik şartının karşılanabilmesi için bağımsız bölümün onaylı projedeki konumu, numarası, alanı ve tahsis edilecek arsa payı resmî senette açıkça gösterilmelidir (37).

B. Kat İrtifakının Kurulma Usulü ve Alıcı Bakımından Önemi

KMK m. 14/1, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tescil edilmesi için arsa malikinin veya bütün paydaşlarının istem ile birlikte yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan projeyi ve yönetim planını tapu idaresine vermelerini öngörür. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre kat irtifakları, her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payının kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmesi suretiyle kurulur (38).

Bu düzenleme, alıcı bakımından iki önemli sonuç doğurur. Birincisi, kat irtifakı kurulmadan önce yapılan satış vaatlerinde alıcının hakkı, henüz bağımsız bir sicil kaydı bulunmayan bir bağımsız bölüme ilişkindir; bu durumda şerh ana taşınmazın kaydına verilir ve sonraki kat irtifakı işlemleri sırasında ilgili bağımsız bölüme taşınması gerekir. İkincisi, arsa paylarının KMK m. 3/2’ye uygun olarak tahsis edilmemesi hâlinde ileride arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle alıcı, satış vaadinde arsa payının ve bunun hesaplanma esasının açıkça belirtilmesini sağlamalıdır.

C. Arsa Payı Karşılığı İnşaat ile Birlikte Kurulan Satış Vaatleri

Projeden satışların önemli bir kısmı, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde gerçekleşir. Bu yapıda yüklenici, inşaatın karşılığı olarak arsa sahibinden belirli bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının devrini talep etme hakkına sahiptir ve bu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmak ister. TMK m. 1009 ve Tüzük m. 47/1-c, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların da şerh edilebileceğini öngörür (39).

Yüklenicinin henüz kendi adına tescil edilmemiş bir bağımsız bölüm için üçüncü kişiyle yaptığı satış vaadi, alıcı bakımından özel bir risk taşır. Zira bu durumda tapu kaydında malik görünen kişi yüklenici değil arsa sahibidir ve yüklenicinin satış vaadi, arsa sahibini doğrudan bağlamaz. Alıcının korunması, ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu tescil talebinin alıcıya devredilmesi (TBK m. 183) veya arsa sahibinin satış vaadine taraf olarak katılması ile sağlanabilir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu def’ileri alıcıya karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle projeden satın alan alıcı, satış vaadinin tarafını, yüklenicinin arsa sahibine karşı hakkının kapsamını ve bu hakkın şerh edilip edilmediğini mutlaka incelemelidir (40).

VIII. Tüketici İşlemlerinde Ön Ödemeli Konut Satışı

A. Uygulama Alanı

6502 sayılı Kanun m. 40/1, ön ödemeli konut satış sözleşmesini tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Satıcının tacir veya meslek sahibi, alıcının ise tüketici olduğu projeden konut satışlarının büyük kısmı bu kapsamdadır (41).

B. Şekil ve Şekle Aykırılığın Asimetrik Sonucu

6502 sayılı Kanun m. 41/1, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesini, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. Hükmün ikinci cümlesi, aksi hâlde satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceğini öngörür. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 6/1 de sözleşmenin kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulacağını, aksi hâlde sözleşmenin geçersiz olacağını, ancak satıcının bu geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri süremeyeceğini tekrarlar (42).

Bu düzenleme, genel hükümlerdeki kesin hükümsüzlük rejiminden belirgin biçimde ayrılır. Şekle aykırılık, yalnızca korunan taraf olan tüketici tarafından ileri sürülebilir; satıcı ise kendi yarattığı şekil eksikliğinden yararlanamaz. Böylece tüketici, şekle aykırı sözleşmenin ifasını isteme veya geçersizliğine dayanarak ödediği bedeli geri alma arasında seçim yapabilir. Kanun koyucu, genel hükümler bakımından dürüstlük kuralı üzerinden tartışılan sonucu tüketici işlemlerinde doğrudan kanuni bir çözüme bağlamıştır.

Yönetmelik ayrıca satıcının geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını isteyemeyeceğini (m. 6/2) ve yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağını (m. 6/3; Kanun m. 40/3) öngörür. Bu hükümler, uygulamada sık görülen “kapora” veya “rezervasyon bedeli” adı altındaki ödemelerin, geçerli bir sözleşme kurulmadan alınmasını engelleme amacına yöneliktir.

C. Teminat, Cayma, Teslim ve Dönme

6502 sayılı Kanun, ön ödemeli konut satışında tüketiciye genel hükümlerde bulunmayan ek korumalar tanır. Belirli büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır (m. 42/1); bu sigorta kapsamında sağlanan tazminat ve teminatlar iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez ve haczolunamaz (m. 42/2). Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir (m. 43/1). Konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez; kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devri de teslim sayılır (m. 44/1). Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir; bu durumda satıcı, süreye göre kademelendirilmiş oranlarda bir tazminat talep edebilir (m. 45/1) (43).

Bu korumalar, şerh kurumuyla birlikte değerlendirildiğinde tüketicinin konumunu önemli ölçüde güçlendirir. Ancak 6502 sayılı Kanun’daki korumaların satıcının ödeme gücüne bağlı olduğu durumlarda, tüketicinin en etkili güvencesi yine satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesidir. Bina tamamlama sigortası ile satış vaadi şerhinin birlikte kullanılması, tüketici için en güçlü koruma düzenini oluşturur.

IX. Karşılaştırmalı Hukuk

A. İsviçre Hukuku

Türk eşya hukukunun kaynağı olan İsviçre Medeni Kanunu (ZGB), tapu siciline ilişkin hükümlerinde kişisel hakların şerhini m. 959’da düzenler. Bu hükme göre önalım, geri alım ve alım hakları ile kira gibi kişisel haklar, kanunun açıkça öngördüğü hâllerde tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh ile sonradan kazanılan her hakka karşı etki kazanır (44). Satış vaadi bakımından ise İsviçre Borçlar Kanunu m. 216, taşınmaz satışına ilişkin ön sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar. İsviçre hukukunda satış vaadi ZGB m. 959’da ayrıca sayılmadığından, uygulamada şerhli bir koruma isteyen taraflar çoğu zaman alım hakkı kurgusuna başvurur.

B. Alman Hukuku

Alman hukukunda taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler, ön sözleşmeler dâhil olmak üzere, BGB § 311b/1 uyarınca noterlik belgelendirmesine (notarielle Beurkundung) tabidir. Türk hukukundan farklı olarak Alman hukuku, şekle aykırı sözleşmenin devir anlaşması (Auflassung) ve tescil ile geçerlilik kazanacağını öngörür (§ 311b/1, ikinci cümle) (45). Türk hukukunda böyle bir şekil eksikliğinin giderilmesi (Heilung) kurumu bulunmamaktadır.

Alman hukukunun en güçlü koruma aracı, BGB § 883’teki “Vormerkung” kurumudur. Taşınmaz üzerindeki bir hakkın devri veya kurulmasına yönelik talebi güvence altına almak için tapu siciline kaydedilen Vormerkung, kayıttan sonra taşınmaz üzerinde yapılan tasarrufların, talebi engellediği veya zedelediği ölçüde talep sahibine karşı geçersiz olması sonucunu doğurur (§ 883/2). Talep sahibi, bu tasarruflarla hak kazanan kişilerden, talebinin gerçekleşmesi için gerekli rızayı isteyebilir (§ 888) (46). Türk hukukundaki TMK m. 1009/2 düzenlemesi, işlev bakımından Alman Vormerkung’una yaklaşmakla birlikte, sonradan yapılan tasarrufları nisbi olarak geçersiz kılmak yerine onları şerhli hakka karşı ileri sürülemez hâle getiren bir yapıdadır.

C. Karşılaştırmalı Değerlendirme

Karşılaştırma, Türk hukukunun satış vaadini doğrudan şerhedilebilir haklar arasında sayarak İsviçre hukukundan daha geniş bir koruma alanı yarattığını göstermektedir. Alman hukuku ise şekil eksikliğinin giderilmesi ve Vormerkung kurumu ile hem şekil hem de güvence bakımından daha esnek ve teknik olarak daha gelişmiş bir sistem sunmaktadır (47). Türk hukukunda şekil eksikliğinin giderilmesi kurumunun bulunmaması, şekle aykırılığın sonuçlarının dürüstlük kuralı üzerinden tartışılmasına yol açmaktadır. Noterlik Kanunu m. 60/3’teki eş zamanlı şerh imkânı ise Türk hukukunu uygulama bakımından Alman noterlik pratiğine yaklaştıran önemli bir adımdır.

X. Sözleşme Tasarımına İlişkin Öneriler

A. Alıcı Bakımından

Alıcı bakımından satış vaadinin tasarımında öncelik, şerhin güvence altına alınmasıdır. Sözleşmede alıcının şerh verdirme yetkisi açıkça düzenlenmeli ve Noterlik Kanunu m. 60/3 uyarınca şerhin sözleşmenin düzenlendiği işlemle eş zamanlı olarak verilmesi sağlanmalıdır (48).

Sözleşmenin kurulmasından önce tapu kaydı TMK m. 1020 çerçevesinde incelenmeli; mevcut ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi ve diğer takyidatlar tespit edilmelidir. Mevcut takyidatların akıbeti sözleşmede düzenlenmeli; özellikle ipoteklerin terkininin tescil için ön şart olarak kararlaştırılması ve ödenen bedelin bir kısmının bu amaçla kullanılması öngörülmelidir.

Bedelin ödenmesi, satıcının edimleriyle kademeli olarak ilişkilendirilmelidir. Bedelin tamamının sözleşmenin kurulması anında ödenmesi yerine, şerhin verilmesi, takyidatların terkini, inşaatın belirli aşamalarının tamamlanması ve kat irtifakının kurulması gibi aşamalara bağlanan bir ödeme planı alıcının riskini azaltır.

Satıcının temerrüdüne ilişkin sonuçlar açıkça düzenlenmeli; TBK m. 125’teki seçimlik haklar ile cezai şart (TBK m. 179 vd.) birlikte kurgulanmalıdır. Cezai şartın miktarı belirlenirken TBK m. 182/3’teki hâkimin aşırı cezayı indirme yetkisi dikkate alınmalıdır; tacir olan satıcı bakımından ise TTK m. 22 bu indirim imkânını sınırlar (49).

B. Satıcı Bakımından

Satıcı bakımından satış vaadinin tasarımında öncelik, alıcının temerrüdü hâlinde şerhin terkininin güvence altına alınmasıdır. Şerh, alıcı bedeli ödemese bile sicilde kalmaya devam eder ve satıcının taşınmazı başka bir kişiye satmasını fiilen engeller. Bu nedenle sözleşmede alıcının temerrüdü, sözleşmeden dönme ve şerhin terkini koşulları açıkça düzenlenmeli; alıcının belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde şerhin terkinine rıza göstereceği öngörülmelidir (50).

Satıcı ayrıca, satış vaadinin süresini ve asıl sözleşmenin kurulması için öngörülen son tarihi açıkça belirlemelidir. Belirsiz süreli satış vaatleri, şerhin uzun süre sicilde kalmasına ve taşınmazın ekonomik değerinin donmasına yol açabilir.

C. Ortak Öneriler

Her iki taraf bakımından da sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, bedelin gerçek tutarıyla resmî senette gösterilmesi ve sözleşmenin bütün esaslı unsurlarının resmî senette yer alması zorunludur. Tarafların kendi aralarında yaptıkları ve resmî senette yer almayan yan anlaşmalar, şekle aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir ve uyuşmazlık riskini artırır (51).

Kat irtifakına konu bağımsız bölümlerin satış vaadinde onaylı proje, bağımsız bölüm numarası, net ve brüt alan, arsa payı ve teslim tarihi açıkça gösterilmeli; arsa payı karşılığı inşaat yapısında arsa sahibinin satış vaadine katılımı veya yüklenicinin hakkının alıcıya devri sağlanmalıdır. Tüketici işlemlerinde ise 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’teki ön bilgilendirme, zorunlu içerik, teminat ve cayma hükümlerine uyulması, satıcı bakımından sözleşmenin akıbetini doğrudan etkiler.

XI. Sonuç

Taşınmaz satış vaadi, Türk hukukunda taşınmaz edinimlerinin en yaygın aracı olmasına rağmen, alıcıya yalnızca kişisel bir hak tanıyan ve mülkiyeti devretmeyen bir ön sözleşmedir. Bu niteliği, vaat edenin sonraki tasarrufları karşısında alıcıyı korumasız bırakabilir.

Çalışmada ulaşılan başlıca sonuçlar şöyle özetlenebilir: Birincisi, satış vaadi TBK m. 29/2, m. 237/2, TMK m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 60 ile m. 89 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; onaylama şeklinde yapılan bir satış vaadi geçerli değildir. İkincisi, şekle aykırılık genel hükümler uyarınca kesin hükümsüzlük doğurur; dürüstlük kuralı bu sonucu ancak istisnai ve açık durumlarda düzeltebilir. Tüketici işlemlerinde ise 6502 sayılı Kanun m. 41/1 satıcının şekle aykırılığı tüketici aleyhine ileri sürmesini yasaklayarak asimetrik bir hükümsüzlük rejimi kurmuştur. Üçüncüsü, TMK m. 1009 uyarınca şerh edilen satış vaadi, şerhten sonra taşınmaz üzerinde mülkiyet, ipotek, haciz veya başka bir hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir; şerh tasarruf yetkisini ortadan kaldırmaz, ancak sonraki tasarruflarla hak kazananları şerhli hakka katlanmak zorunda bırakır. Dördüncüsü, şerh verilmemiş satış vaadine dayanan alıcı, iyiniyetli üçüncü kişiye karşı korunmaz ve yalnızca vaat edene karşı tazminat talebinde bulunabilir. Beşincisi, Noterlik Kanunu m. 60/3’teki eş zamanlı şerh imkânı, sözleşme ile şerh arasındaki risk aralığını büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır. Altıncısı, satış vaadi şerhi için kanunda açık bir süre bulunmamakla birlikte, şerhin hukuki değeri bağlı olduğu tescil talebinin akıbetine bağlıdır.

Karşılaştırmalı hukuk incelemesi, Türk hukukunun satış vaadini doğrudan şerhedilebilir haklar arasında saymasıyla İsviçre hukukundan ayrıldığını, Alman hukukunun ise şekil eksikliğinin giderilmesi ve Vormerkung kurumlarıyla teknik bakımdan daha esnek bir sistem sunduğunu göstermektedir.

Sonuç olarak taşınmaz satış vaadinde alıcının korunması, büyük ölçüde sözleşmenin kurulması anında alınan önlemlere bağlıdır. Doğru şekilde düzenlenmiş, eş zamanlı olarak şerh edilmiş, takyidatları önceden tespit edilmiş ve ödeme planı satıcının edimleriyle ilişkilendirilmiş bir satış vaadi, alıcıyı vaat edenin sonraki tasarruflarına karşı etkin biçimde korur. Önleyici hukuk anlayışı bakımından satış vaadi, sözleşmenin kurulması anındaki birkaç dakikalık özenin yıllar sürebilecek bir tescil davasının ve telafisi güç bir malvarlığı kaybının önüne geçebileceğinin en açık örneklerinden biridir.

English Version

Form, Annotation and Protection of the Buyer in the Sale Promise Contract for Immovable Property: Annotation of the Preliminary Contract in the Land Register and Its Effect against Subsequent Dispositions

I. Introduction

In Turkish society, immovable property is both the most important means of saving and one of the most basic forms of security in commercial life. Home acquisitions, land investments, construction-for-land-share projects and commercial real estate purchases are often carried out through transactions in which ownership is not transferred immediately, part of the price is paid in advance and the transfer is deferred to a later date. The legal instrument for such transactions is the sale promise contract for immovable property (1).

Although economically perceived as a sale, the sale promise is legally a preliminary contract that does not transfer ownership but obliges the parties to conclude a contract of sale in the future. Even if the buyer has paid a substantial part of the price, it is not the owner of the property; it merely has the right to demand transfer of ownership from the promisor. This right is personal by nature and can, as a rule, be directed only against the other contracting party. If the promisor transfers the property to someone else, creates a mortgage on it, or the property is attached by the owner’s creditors, the buyer may be left with no more than a damages claim against the promisor (2).

Turkish law seeks to limit this risk through two instruments. The first is a strict form regime making the validity of the contract subject to official form. This regime warns the parties of the gravity of the transaction and ensures evidentiary certainty. The second is Article 1009 of the Turkish Civil Code (TCivC), which allows the right arising from the sale promise to be annotated in the land register. Annotation does not transform the personal right into a real right, but gives it the power to be asserted against rights subsequently acquired. Combined with the publicity principle of the land register, the sale promise thus becomes a strong protective instrument for the buyer (3).

The purpose of this article is to examine systematically the protection of the buyer by addressing the institutions of form and annotation together. To this end, the legal nature of the sale promise is assessed first, followed by the form requirement and the consequences of non-compliance. The establishment, procedure, duration and effects of the annotation are then considered, and the position of annotated and unannotated sale promises against subsequent dispositions is discussed in detail. The final sections deal with sale promises concerning independent units subject to construction servitude, the prepaid housing sales regime specific to consumer transactions, and recommendations on contract drafting.

II. Legal Nature of the Sale Promise

A. The Sale Promise as a Preliminary Contract

Article 29(1) of the Turkish Code of Obligations (TCO) provides that contracts concerning the future conclusion of a contract are valid. A preliminary contract obliges one or both parties to conclude a contract of specified content (the main contract) in the future. The sale promise for immovable property is a preliminary contract whose main contract is a sale of immovable property (4).

A sale promise may be unilateral or bilateral. The most common form in practice is the bilateral sale promise in which the owner undertakes to sell and the buyer undertakes to buy and pay the price. Unilateral sale promises, in which only the owner promises to sell while the buyer remains free to buy or not, are also possible. A unilateral sale promise functionally approximates an option to purchase; however, while an option gives rise to a sales relationship by the unilateral declaration of the holder, in a sale promise the main contract must be separately concluded (5). This distinction matters in practice because options may be agreed for a maximum of ten years under Article 238 TCO.

B. Obligatory Nature and Acquisition of Ownership

In Turkish law, the acquisition of ownership of immovable property by legal transaction rests on the principle of separation between the causal and dispositive transactions. Under Article 705(1) TCivC, ownership of immovable property is acquired by registration. The contract of sale and the sale promise are obligatory transactions creating the obligation to transfer ownership; ownership passes only through the dispositive act performed at the land registry and the subsequent registration (6).

The difference between a sale promise and a contract of sale lies in the content of the obligation. A contract of sale directly creates an obligation to transfer ownership, while a sale promise creates an obligation to conclude the main contract of sale. In practice and scholarship, however, it is generally accepted that where the sale promise contains all essential elements of the main contract, the buyer may directly request registration of ownership in its name without separately suing for the conclusion of the main contract. The normative basis for this conclusion is Article 716(1) TCivC: a person who has a personal right, based on a legal ground for the acquisition of ownership, to demand registration of ownership in its name may, if the owner refuses, request the court to transfer ownership by judgment (7). The sale promise is, in this sense, a legal ground for the acquisition of ownership.

C. Elements of the Sale Promise

For a sale promise to be valid and to serve as a basis for registration under Article 716 TCivC, it must contain the essential elements of the main contract of sale, namely the identification of the property and the price. The property must be identified by details such as province, district, neighbourhood or village, block, parcel and, where applicable, independent unit number, so as to leave no doubt as to the land register entry. The price must be determinable according to the circumstances under Article 207(3) TCO (8).

The problem of determinacy becomes even more significant in sale promises concerning independent units not yet built or for which no construction servitude has been established. In such cases, the subject matter must be identified by the record of the main property, the approved project, the location, net and gross area of the independent unit and the land share to be allocated. This issue is discussed separately in the section on construction servitude.

III. The Form Requirement

A. Statutory Basis

The form of the sale promise rests on several complementary statutory provisions. Under Article 12(2) TCO, the form prescribed by law for contracts is, as a rule, a condition of validity, and contracts concluded without observing it produce no effect. Article 29(2) TCO provides that, except as otherwise provided by law, the validity of a preliminary contract depends on the form of the contract to be concluded. Since a sale of immovable property is subject to official form under Article 237(1) TCO and Article 706(1) TCivC, the sale promise is also subject to official form. Article 237(2) TCO expressly confirms this, providing that promises to sell immovable property, repurchase and purchase option contracts are not valid unless made in official form (9).

The answer to the question before which authority official form is to be observed lies in the Notaries Law. Article 60(3) of the Notaries Law, as amended by Law No. 7413, lists among the duties of notaries the making of sale promise contracts for immovable property, the annotation of such contracts in the land register through the land registry information system upon request by one of the parties and payment of fees and costs, and the making of contracts of sale of immovable property. Article 89 of the Notaries Law states that the promise to sell immovable property is among the transactions to be drawn up in the form of a notarial deed (10). Article 26 of the Land Registry Law No. 2644, by contrast, provides that official deeds concerning ownership and limited real rights are drawn up by the land registry director or officials; the sale promise is not among the transactions entrusted to the land registry under this provision.

Read together, these provisions lead to the conclusion that the sale promise must be drawn up by a notary in the form of a notarial deed (düzenleme şekli). A sale promise whose signatures are merely certified by a notary (onaylama şekli) does not satisfy the official form requirement. This distinction is a frequent source of error in practice: parties may believe they have “formalised” a text prepared between themselves by having the signatures notarially certified; yet in view of the distinction drawn by the Notaries Law between drawing up and certification, such a text is not a valid sale promise (11).

B. Scope of the Form

Official form must cover the essential elements of the contract and the secondary elements that the parties regard as essential. The property, the price and the identity of the parties must appear in the official deed. Elements such as the payment schedule, delivery date and penalty clause must also appear in the official deed if the parties regard them as essential (12).

A common problem in practice is a discrepancy between the price stated in the official deed and the price actually agreed. Stating a price lower than the real price in the official deed to reduce taxes and fees raises the problem of simulation. The apparent transaction is void because it does not reflect the parties’ real intention; the hidden transaction is invalid because it was made without official form. This result is extremely dangerous for the buyer, since both the official deed and the hidden agreement may be held invalid. Stating the real price in the official deed is therefore the first condition of the buyer’s protection (13).

C. Consequences of Non-Compliance with Form

A sale promise made without official form produces no effect under Articles 12(2) and 237(2) TCO. It is generally accepted in scholarship that this result constitutes absolute nullity, to be taken into account by the court of its own motion. Registration cannot be requested on the basis of a sale promise lacking form; the buyer may only reclaim the price paid under the rules on unjust enrichment (Article 77 et seq. TCO) (14).

The consequences of non-compliance with form have long been discussed in conjunction with the principle of good faith. Under Article 2(2) TCivC, the legal order does not protect the manifest abuse of a right. Where the parties have largely performed their obligations, the buyer has paid the price and used the property for a long time, and the seller then invokes the lack of form solely in order to recover the property whose value has increased, the question arises whether reliance on the formal defect constitutes a manifest abuse of right. Although views differ in scholarship, it may be accepted as a general approach that, so that the function of form requirements is not entirely undermined, good faith should be used as a corrective tool only in exceptional and clear cases (15). In our view, this standard should require the cumulative presence of the following: the parties have fully or largely performed; the party invoking the defect knowingly benefits from it; and invalidity would produce a severe and irreparable result for the other party.

In consumer transactions, the legislature has partly resolved this debate itself. Article 41(1) of Law No. 6502, while requiring that the sale promise in prepaid housing sales be drawn up by a notary in the form of a notarial deed, provides that otherwise the seller may not subsequently invoke the invalidity of the contract to the detriment of the consumer. This creates a special form of nullity that can be invoked only in favour of the protected party and is examined separately below (16).

IV. Annotation of the Sale Promise in the Land Register

A. Statutory Basis and Function of Annotation

Article 1009(1) TCivC provides that rights arising from construction-for-land-share, sale promise, lease, purchase option, pre-emption and repurchase contracts, and other rights the annotation of which is expressly provided for by law, may be annotated in the land register. Under paragraph 2, by annotation these rights may be asserted against the holders of rights subsequently acquired in that property (17).

This provision distinguishes Turkish law from Swiss law in an important respect. Article 959 of the Swiss Civil Code (ZGB) provides for the annotation of personal rights such as pre-emption, repurchase and purchase options and leases, but does not separately list the sale promise; in Swiss practice a similar need is mostly met through the construction of a purchase option (18). The Turkish legislature, by expressly listing the sale promise among annotatable rights, has directly linked the most widely used security instrument in practice to the registration system.

The function of annotation is to confer a certain absolute effect on a personal right without changing its relative nature. In scholarship, this is described as the “strengthening of a personal right”. The annotated right does not become a real right; the buyer does not become owner and has no direct power over the property. However, persons acquiring ownership, a pledge or another right in the property after the annotation must recognise and tolerate the annotated right (19).

B. Publicity of the Land Register and Good Faith

This effect of annotation acquires meaning together with the publicity principle of the land register. Under Article 1020(1) TCivC the land register is open to everyone; under paragraph 3, no one may claim ignorance of an entry in the land register. This provision prevents a person acquiring a right in the property after the annotation from benefiting from good-faith protection by claiming to have been unaware of the annotation (20).

Article 1023 TCivC protects a third party who acquires ownership or another real right in good faith in reliance on the land register entry. This protection safeguards persons relying on what appears in the register. Where a sale promise annotation exists, the register entry on which the third party relies includes the annotation, so that this person cannot claim an acquisition free of the annotated right. Conversely, where there is no annotation, a third party unaware of the sale promise who acquires a right in reliance on the registration is protected. Whether or not the sale promise is annotated is therefore of decisive importance for the buyer’s protection.

C. Procedure for Annotation

Article 46(1) of the Land Registry Regulation (Tapu Sicili Tüzüğü) states that personal rights, annotations restricting or prohibiting the power of disposal, provisional registration annotations and other matters provided by law are to be entered in the annotations column of the register. Article 47(1)(c) of the Regulation requires a contract drawn up by a notary for the annotation of purchase options, sale promises, gift promises and construction-for-land-share rights. This provision clearly shows the link between the form requirement and the annotation procedure: a sale promise not drawn up by a notary in the form of a notarial deed cannot serve as a basis for annotation (21).

Under Article 51(1) of the Regulation, annotations are entered in the special column of the register page, stating their subject, duration, date and journal number and, if any, value. The date of entry in the journal, read together with Article 1022(2) TCivC, determines the moment the annotation takes effect and its rank vis-à-vis other rights. Article 51(3) of the Regulation provides that if the property burdened by an annotation is transferred, the name of the new owner is entered without changing the date and journal number of the annotation. This provision shows, in terms of registration technique, that the annotation passes with the property to the new owner, who is likewise bound by it (22).

D. Annotation through Notaries: The Amendment by Law No. 7413

Under traditional practice, after the sale promise was drawn up by a notary, a separate application to the land registry was required for annotation. This two-stage structure created a time gap between the conclusion of the contract and the annotation, bringing with it the risk that the promisor would transfer the property, create a mortgage or that the property would be attached during that gap (23).

The amendment to Article 60(3) of the Notaries Law by Law No. 7413 assigned notaries the duty of annotating sale promise contracts in the land register through the land registry information system upon request by one of the parties and payment of fees and costs. This is a significant advance for the buyer’s protection, since it has become possible for the annotation to be made simultaneously with the notarial drawing up of the contract, substantially narrowing the risk gap between contract and annotation. The wording of the provision shows that annotation depends on the request of one of the parties; the buyer may therefore request annotation without the separate consent of the promisor. Nevertheless, to avoid disputes in practice, it is advisable to state the buyer’s authority to have the annotation made expressly in the contract (24).

E. The Question of the Duration of the Annotation

Neither Article 1009 TCivC nor the Land Registry Regulation provides a specific period for sale promise annotations. This differs from purchase, pre-emption and repurchase rights; Article 238 TCO provides that these rights may be agreed for a maximum of ten years and annotated in the land register for the period specified by law. For the sale promise, the absence of an express time limit raises the question whether the annotation may remain in the register indefinitely (25).

In our view, the answer lies in the fate of the personal right to which the annotation is attached. The annotation is not an independent right but the reflection in the register of the personal right arising from the sale promise. Its legal value therefore depends on the existence of the claim arising from the sale promise. The claim for registration arising from the sale promise, absent any contrary statutory provision, is subject to the general ten-year limitation period under Article 146 TCO, running from the time the claim becomes due. Once the claim is time-barred, the promisor may refuse performance by raising the limitation defence; the annotation then loses its practical value (26). Where the contract ends by termination, withdrawal or agreement of the parties, the annotation likewise loses its basis and its cancellation arises. Article 1026 TCivC on requests for cancellation upon the extinction of real rights may serve as guidance by analogy where the basis of the annotation has ceased to exist.

From a contract drafting perspective, the parties should expressly agree the duration of the annotation and the conditions for its cancellation. The fact that Article 51(1) of the Regulation provides for the duration of the annotation to be entered allows the period agreed in the contract to be reflected in the register.

V. Effect of an Annotated Sale Promise against Subsequent Dispositions

A. General Principle: Enforceability against Subsequently Acquired Rights

The core of Article 1009(2) TCivC is that the annotated right may be asserted “against the holders of rights subsequently acquired”. This expression contains two important elements. First, the effect of annotation is limited in time; rights acquired before the annotation are unaffected. Second, the effect of annotation does not distinguish according to the type of right subsequently acquired; ownership, limited real rights and rights based on annotations restricting the power of disposal are all covered (27).

It must be emphasised that annotation does not remove the promisor’s power of disposal. The owner of the annotated property may continue to transfer it, create a mortgage on it or make other dispositions. The land registry cannot refuse these transactions on the ground that an annotation exists. However, persons acquiring rights through these dispositions must tolerate the annotated sale promise. Annotation thus functions not as a prohibition of disposal but as an instrument of priority and enforceability.

B. Transfer of the Property after Annotation

If the promisor transfers the property to a third party after annotation, the buyer may assert its right arising from the sale promise against the new owner. The buyer’s claim for registration is then directed against the new owner under Article 716(1) TCivC, and the buyer may secure registration of ownership in its name by court judgment (28). The new owner cannot benefit from good-faith protection because it knew or ought to have known of the annotation (Article 1020(3) TCivC). The provision in Article 51(3) of the Regulation that the annotation continues in the name of the new owner also supports this result.

In an action for registration against the new owner, the buyer must also perform its obligations under the contract with the promisor. A buyer who has not paid the full price must show that it is ready to pay the balance; otherwise the new owner may raise the defence of non-performance available to the promisor. The new owner, for its part, must recover the price paid not from the buyer but from the promisor who sold it the property. The annotated sale promise thus shifts the economic risk from the buyer to the new owner who transacted despite the annotation and, through it, to the promisor.

C. Mortgage Created after Annotation

If the promisor creates a mortgage on the property after annotation, the mortgagee’s right is also a right acquired after the annotation. Under Article 1009(2) TCivC, the annotated right may also be asserted against the mortgagee. In practical terms, the buyer may request registration of ownership in its name free of the mortgage. Otherwise the holder of the annotated right would have to take the property with encumbrances created after the annotation, which is incompatible with the purpose of Article 1009(2) TCivC (29).

By contrast, a mortgage created before the annotation binds the buyer. The buyer should examine the land register entry before entering into the sale promise and regulate the fate of existing mortgages in the contract. The most common solution in practice is to allocate part of the price paid to discharging the mortgage debt and to make cancellation of the mortgage a precondition for registration.

D. Attachment Imposed after Annotation

Attachment of the property by the promisor’s creditors is one of the risks most frequently encountered by buyers. Under Article 91(1) of the Enforcement and Bankruptcy Law (EBL), attachment of immovable property restricts the power of disposal within the meaning of the Civil Code and is notified to the land register. Attachment is entered in the register as an annotation restricting the power of disposal under Article 1010(1)(2) TCivC and, under the final paragraph of that article, may by annotation be asserted against holders of rights subsequently acquired in the property (30).

Read together, these provisions resolve the question of priority according to the order of entry in the register. If the sale promise annotation was entered before the attachment, the attaching creditor must recognise the annotated right; the buyer may request registration of ownership in its name and cancellation of the attachment despite the attachment annotation. Even if the property is sold through forced execution, the auction purchaser, as a person acquiring rights after the annotation, is bound by the annotated sale promise. If, however, the attachment was entered before the sale promise annotation, the buyer must accept the attachment and its claim for registration cannot defeat the attaching creditor’s rights (31).

This result shows how serious the consequences of delaying annotation can be. An attachment imposed by the promisor’s creditors between the day the sale promise is drawn up by the notary and the day the annotation is made may eliminate the buyer’s entire protection. The possibility of simultaneous annotation under Article 60(3) of the Notaries Law is therefore an indispensable safeguard for the buyer.

E. Interim Injunctions and Annotation of Disputed Rights

Where the sale promise has not been annotated, or a dispute arises before annotation, the buyer’s main recourse is an interim injunction. Article 389(1) of the Code of Civil Procedure (CCP) provides that an interim injunction may be granted where there is concern that a change in the existing situation will make obtaining the right substantially more difficult or entirely impossible. A buyer who will bring or has brought an action for registration may request an injunction preventing transfer of the property and the creation of encumbrances (32).

An interim injunction is annotated in the land register as a court decision concerning the protection of disputed rights under Article 1010(1)(1) TCivC, and falls among the annotations prohibiting the power of disposal under Article 49(1)(a) of the Regulation. This annotation may likewise be asserted against subsequently acquired rights. Unlike the sale promise annotation, however, an interim injunction depends on a court decision, may require security and takes effect only from the time the injunction annotation is entered in the register. The injunction is therefore not a substitute for annotation but a secondary instrument used where annotation is absent.

F. Bankruptcy and Death of the Promisor and Other Situations

In the event of the promisor’s bankruptcy, the bankruptcy decision is entered in the register as an annotation restricting the power of disposal under Article 1010(1)(2) TCivC. If the sale promise was annotated before the bankruptcy, the bankruptcy estate, being in the position of a party acquiring rights in the property after the annotation, must tolerate the annotated right. This result follows from the general wording of Article 1009(2) TCivC and protects the buyer from having to share pro rata with the promisor’s other creditors (33). By contrast, a buyer relying on an unannotated sale promise is merely an ordinary creditor against the bankruptcy estate.

On the death of the promisor, the obligation arising from the sale promise passes to the heirs. Under the principle of universal succession, the heirs are bound by the promisor’s debts and the buyer may direct its claim for registration against them. The annotation protects the buyer against the risk that the heirs transfer the property to third parties during or after the partition of the estate.

VI. The Weakness of an Unannotated Sale Promise

A. Against a Good-Faith Third Party

If the sale promise is not annotated, the buyer’s right remains a personal right enforceable only against the promisor. If the promisor transfers the property to a third party who acquires ownership in good faith in reliance on the land register, that acquisition is protected under Article 1023 TCivC. The buyer cannot claim registration against the new owner (34).

The buyer’s recourse is then a claim for damages against the promisor for breach of contract. Under Article 112 TCO, where an obligation is not performed at all or not properly, the debtor must compensate the creditor’s resulting loss unless it proves that no fault is attributable to it. Since performance of the sale promise has become impossible through the promisor’s fault by transfer to a third party, the buyer may claim its expectation interest. The value of this claim, however, depends on the promisor’s solvency; if the promisor’s assets are insufficient, the price paid may in practice be lost.

B. Against a Bad-Faith Third Party

The buyer’s position is debatable where the third party acquiring the property knew of the unannotated sale promise. Article 1024 TCivC provides that a bad-faith third party relying on an improper registration is not protected. But a transfer made by the promisor as owner is not an improper registration; the owner retains the power of disposal despite the sale promise and the transfer is valid. Direct application of Article 1024 TCivC therefore does not seem possible (35).

Nevertheless, in exceptional cases where the third party acquires the property acting together with the promisor in order to harm the buyer, the rule in Article 49(2) TCO on intentionally causing damage by an act contrary to morality may come into play. This may give the buyer a claim for damages against the third party, but does not secure registration of ownership in its name, and proving intent is a heavy burden. The protection of a buyer relying on an unannotated sale promise therefore depends largely on the promisor’s solvency and on the available evidence.

VII. Sale Promises of Independent Units Subject to Construction Servitude

A. Nature of Construction Servitude and Its Relation to the Sale Promise

Article 2(c) of the Condominium Law No. 634 defines construction servitude (kat irtifakı) as the servitude established by the owner or co-owners of a plot for the independent units of a building to be constructed or under construction that will later become subject to condominium ownership. Article 3(2) provides that condominium ownership and construction servitude are established by expressly indicating in the project the land shares allocated in proportion to the values of the independent units calculated according to their location and size (36).

In off-plan sales of residential or commercial units, the subject of the sale promise is an independent unit not yet built. If a construction servitude has been established, the sale promise may be made directly over the land share attached to the relevant unit and the annotation is made on that entry. If not yet established, the subject of the sale promise is a specific land share in the main property and the independent unit corresponding to that share. To satisfy the determinacy requirement, the location, number and area of the unit in the approved project and the land share to be allocated must be clearly stated in the official deed (37).

B. Procedure for Establishing Construction Servitude and Its Importance for the Buyer

Article 14(1) of the Condominium Law provides that, for the establishment and registration of a construction servitude on a plot where no building has been erected or the building is incomplete, the owner or all co-owners must submit to the land registry, together with their request, the project approved by the competent public authorities and the management plan. Under paragraph 2, construction servitudes are established by indicating in the declarations column of the register the land share requested to be allocated to the independent unit to which each servitude relates (38).

This regime has two important consequences for the buyer. First, in sale promises made before the establishment of a construction servitude, the buyer’s right relates to an independent unit that does not yet have its own register entry; the annotation is then made on the main property’s entry and must be carried over to the relevant independent unit during subsequent construction servitude transactions. Second, if land shares are not allocated in accordance with Article 3(2), a later readjustment of land shares may arise. The buyer should therefore ensure that the sale promise expressly states the land share and the basis for its calculation.

C. Sale Promises Made in the Context of Construction-for-Land-Share

A significant part of off-plan sales takes place within the framework of a construction-for-land-share contract between the landowner and the contractor. In this structure, the contractor is entitled to demand from the landowner the transfer of certain independent units or land shares in return for construction and wishes to sell these units to third parties. Article 1009 TCivC and Article 47(1)(c) of the Regulation provide that rights arising from construction-for-land-share contracts may also be annotated (39).

A sale promise made by the contractor with a third party concerning an independent unit not yet registered in the contractor’s name carries a particular risk for the buyer. In this case, the person appearing as owner in the land register is not the contractor but the landowner, and the contractor’s sale promise does not directly bind the landowner. The buyer can be protected only through assignment to the buyer of the contractor’s claim for registration against the landowner (Article 183 TCO) or the landowner’s participation in the sale promise as a party. If the contractor fails to perform its obligations towards the landowner, the landowner may raise against the buyer the defences it has against the contractor. A buyer purchasing off-plan must therefore examine the party to the sale promise, the scope of the contractor’s right against the landowner and whether that right has been annotated (40).

VIII. Prepaid Housing Sales in Consumer Transactions

A. Scope of Application

Article 40(1) of Law No. 6502 defines the prepaid housing sale contract as a contract in which the consumer undertakes to pay the price of a property intended for housing in advance, in cash or in instalments, and the seller undertakes to transfer or deliver the property to the consumer after full or partial payment. Most off-plan housing sales in which the seller is a merchant or professional and the buyer a consumer fall within this scope (41).

B. Form and the Asymmetric Consequence of Non-Compliance

Article 41(1) of Law No. 6502 requires that the prepaid housing sale be registered in the land register and that the sale promise contract be drawn up by a notary in the form of a notarial deed. The second sentence provides that otherwise the seller may not subsequently invoke the invalidity of the contract to the detriment of the consumer. Article 6(1) of the Regulation on Prepaid Housing Sales repeats that the contract is concluded either by a written contract made together with registration of the transfer of the construction servitude in favour of the consumer in the land register, or by a sale promise contract drawn up by a notary, failing which it is invalid, but the seller may not invoke this invalidity to the detriment of the consumer (42).

This rule departs markedly from the absolute nullity regime of the general provisions. Non-compliance with form can be invoked only by the protected party, the consumer; the seller cannot benefit from the formal defect it created. The consumer may thus choose between demanding performance of the formally defective contract and recovering the price paid on the basis of its invalidity. The legislature has resolved directly by statute, for consumer transactions, the result discussed under general law through the principle of good faith.

The Regulation further provides that the seller may not request any payment under any name from the consumer unless a valid contract has been concluded (Article 6(2)) and that no prepaid housing sale contract may be concluded before a building permit has been obtained (Article 6(3); Article 40(3) of the Law). These provisions aim to prevent payments commonly taken in practice under names such as “deposit” or “reservation fee” before a valid contract is concluded.

C. Security, Withdrawal, Delivery and Termination

Law No. 6502 grants the consumer in prepaid housing sales additional protection not found in the general provisions. For projects above a certain size, the seller must obtain building completion insurance or meet other security conditions set by the Ministry before starting sales (Article 42(1)); compensation and security provided under this insurance cannot be included in the bankruptcy or liquidation estate or attached (Article 42(2)). The consumer may withdraw from the contract within fourteen days without giving reasons and without paying a penalty (Article 43(1)). The dwelling must be delivered within the period undertaken in the contract, which may not exceed forty-eight months from the contract date; transfer of possession together with registration of the construction servitude in the consumer’s name also counts as delivery (Article 44(1)). The consumer may terminate the contract without giving reasons up to twenty-four months from the contract date; in that case the seller may claim compensation at graduated rates depending on the time elapsed (Article 45(1)) (43).

Assessed together with annotation, these protections substantially strengthen the consumer’s position. However, where the protections of Law No. 6502 depend on the seller’s solvency, the consumer’s most effective safeguard remains annotation of the sale promise in the land register. Using building completion insurance together with annotation of the sale promise provides the strongest protective framework for the consumer.

IX. Comparative Law

A. Swiss Law

The Swiss Civil Code, the source of Turkish property law, regulates the annotation of personal rights in Article 959. Under this provision, personal rights such as pre-emption, repurchase and purchase options and leases may be annotated in the land register where expressly provided by law, and by annotation become effective against every right subsequently acquired (44). As regards the sale promise, Article 216 of the Swiss Code of Obligations makes the validity of preliminary contracts for the sale of immovable property subject to official form. Since the sale promise is not separately listed in Article 959 ZGB, parties seeking annotated protection in Swiss practice often resort to the construction of a purchase option.

B. German Law

In German law, contracts for the sale of immovable property, including preliminary contracts, are subject to notarial recording (notarielle Beurkundung) under § 311b(1) BGB. Unlike Turkish law, German law provides that a contract lacking form becomes valid upon conveyance (Auflassung) and registration (§ 311b(1), second sentence) (45). Turkish law has no such institution of curing the formal defect (Heilung).

The strongest protective instrument in German law is the Vormerkung under § 883 BGB. Entered in the land register to secure a claim for the transfer or creation of a right in immovable property, the Vormerkung renders dispositions made after its entry ineffective against the claimant insofar as they would frustrate or impair the claim (§ 883(2)). The claimant may demand from persons acquiring rights through such dispositions the consent necessary to realise its claim (§ 888) (46). Article 1009(2) TCivC functionally approximates the German Vormerkung but, rather than rendering subsequent dispositions relatively ineffective, it makes them unenforceable against the annotated right.

C. Comparative Assessment

The comparison shows that by listing the sale promise directly among annotatable rights, Turkish law creates a wider area of protection than Swiss law. German law, through curing of formal defects and the Vormerkung, offers a more flexible and technically more developed system in terms of both form and security (47). The absence of curing of formal defects in Turkish law leads to the consequences of non-compliance with form being debated through the principle of good faith. The possibility of simultaneous annotation under Article 60(3) of the Notaries Law is an important step bringing Turkish practice closer to German notarial practice.

X. Recommendations on Contract Drafting

A. For the Buyer

For the buyer, the priority in drafting the sale promise is to secure annotation. The buyer’s authority to have the annotation made should be expressly regulated, and annotation should be made simultaneously with the notarial drawing up of the contract under Article 60(3) of the Notaries Law (48).

Before the contract is concluded, the land register entry should be examined within the framework of Article 1020 TCivC, and existing mortgages, attachments, interim injunctions, family home annotations and other encumbrances identified. The fate of existing encumbrances should be regulated in the contract; in particular, cancellation of mortgages should be agreed as a precondition for registration and part of the price paid should be allocated for this purpose.

Payment of the price should be linked progressively to the seller’s performance. Instead of paying the entire price at the time of contracting, a payment schedule tied to stages such as annotation, cancellation of encumbrances, completion of specific construction stages and establishment of the construction servitude reduces the buyer’s risk.

The consequences of the seller’s default should be expressly regulated, and the remedies under Article 125 TCO should be designed together with a penalty clause (Article 179 et seq. TCO). In setting the penalty, the court’s power to reduce excessive penalties under Article 182(3) TCO should be taken into account; for a merchant seller, Article 22 of the Turkish Commercial Code limits this possibility of reduction (49).

B. For the Seller

For the seller, the priority in drafting the sale promise is to secure cancellation of the annotation in the event of the buyer’s default. The annotation remains in the register even if the buyer does not pay, and in practice prevents the seller from selling the property to someone else. The contract should therefore expressly regulate the buyer’s default, withdrawal from the contract and the conditions for cancellation of the annotation, providing that the buyer will consent to cancellation upon the occurrence of specified conditions (50).

The seller should also expressly determine the duration of the sale promise and the final date for conclusion of the main contract. Open-ended sale promises may lead to the annotation remaining in the register for a long time and freezing the economic value of the property.

C. Common Recommendations

For both parties, it is essential that the contract be drawn up by a notary in the form of a notarial deed, that the real price be stated in the official deed and that all essential elements of the contract appear in the official deed. Side agreements made between the parties and not contained in the official deed may be held invalid for non-compliance with form and increase the risk of dispute (51).

In sale promises of independent units subject to construction servitude, the approved project, unit number, net and gross area, land share and delivery date should be clearly stated; in construction-for-land-share structures, the landowner’s participation in the sale promise or assignment of the contractor’s right to the buyer should be secured. In consumer transactions, compliance with the pre-contractual information, mandatory content, security and withdrawal provisions of Law No. 6502 and the Regulation on Prepaid Housing Sales directly affects the fate of the contract for the seller.

XI. Conclusion

Although the sale promise is the most widespread instrument for acquiring immovable property in Turkish law, it is a preliminary contract that grants the buyer only a personal right and does not transfer ownership. This nature may leave the buyer unprotected against the promisor’s subsequent dispositions.

The main findings of this article may be summarised as follows. First, the sale promise must be drawn up by a notary in the form of a notarial deed under Articles 29(2) and 237(2) TCO, Article 706 TCivC and Articles 60 and 89 of the Notaries Law; a sale promise made by mere certification is not valid. Second, non-compliance with form results in absolute nullity under the general provisions; good faith can correct this result only in exceptional and clear cases. In consumer transactions, Article 41(1) of Law No. 6502 establishes an asymmetric nullity regime by prohibiting the seller from invoking the formal defect against the consumer. Third, a sale promise annotated under Article 1009 TCivC may be asserted against persons acquiring ownership, mortgage, attachment or other rights in the property after the annotation; annotation does not remove the power of disposal but obliges subsequent acquirers to tolerate the annotated right. Fourth, a buyer relying on an unannotated sale promise is not protected against a good-faith third party and may only claim damages from the promisor. Fifth, the possibility of simultaneous annotation under Article 60(3) of the Notaries Law has largely eliminated the risk gap between contract and annotation. Sixth, although the law sets no express period for the sale promise annotation, its legal value depends on the fate of the underlying claim for registration.

The comparative analysis shows that Turkish law differs from Swiss law by listing the sale promise directly among annotatable rights, while German law offers a technically more flexible system through curing of formal defects and the Vormerkung.

In conclusion, the protection of the buyer under a sale promise depends largely on the measures taken at the time of contracting. A sale promise that is properly drawn up, simultaneously annotated, preceded by identification of encumbrances and accompanied by a payment schedule linked to the seller’s performance effectively protects the buyer against the promisor’s subsequent dispositions. From the perspective of preventive law, the sale promise is one of the clearest examples of how a few minutes of care at the time of contracting can prevent a registration action lasting years and an irreparable loss of assets.

Açıklayıcı Notlar / Explanatory Notes

(1) Taşınmaz satış vaadinin işlevi ve uygulamadaki yeri hakkında genel açıklamalar için bkz. Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/1; Yavuz/Acar/Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler; Aral/Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri.

(2) Kişisel hak ile ayni hak ayrımı ve kişisel hakların nisbi niteliği için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku; Sirmen, Eşya Hukuku; Akipek/Akıntürk/Ateş, Eşya Hukuku.

(3) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001, S. 24607, m. 1009 ve m. 1020; tapu sicilinin ilkeleri için bkz. Ertaş, Eşya Hukuku; Esener/Güven, Eşya Hukuku.

(4) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011, S. 27836, m. 29. Ön sözleşme kavramı için bkz. Oğuzman/Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1; Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Kocayusufpaşaoğlu/Hatemi/Serozan/Arpacı, Borçlar Hukuku Genel Bölüm.

(5) TBK m. 237/2 ve m. 238. Satış vaadi ile alım hakkı arasındaki ilişki için bkz. Tandoğan, C. I/1; Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1; Zevkliler/Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri.

(6) TMK m. 705. Sebep ve tasarruf işlemi ayrımı ve tescilin kurucu etkisi için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Sirmen; Akipek/Akıntürk/Ateş.

(7) TMK m. 716/1. Tescile zorlama davası ve satış vaadine dayalı tescil talebi için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Ertaş; Esener/Güven.

(8) TBK m. 207/3. Satış vaadinde belirlilik için bkz. Yavuz/Acar/Özen; Aydoğdu/Kahveci, Türk Borçlar Hukukunda Sözleşmeler.

(9) TBK m. 12/2, m. 29/2, m. 237/1-2; TMK m. 706/1. Resmî şeklin işlevi için bkz. Eren; Oğuzman/Öz; Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler.

(10) 1512 sayılı Noterlik Kanunu, RG 05.02.1972, S. 14090, m. 60/3 (7413 sayılı Kanun’un 11. maddesiyle değişik, 23.06.2022) ve m. 89; 2644 sayılı Tapu Kanunu, RG 29.12.1934, S. 2892, m. 26.

(11) Noterlik Kanunu’nun düzenleme şekli ile onaylama şekli arasındaki ayrım için Noterlik Kanunu m. 89 ve m. 90; resmî şeklin kapsamı için bkz. Eren; Antalya, Borçlar Hukuku Genel Hükümler.

(12) Resmî şeklin kapsamına giren unsurlar için bkz. Oğuzman/Öz; Eren; Kocayusufpaşaoğlu/Hatemi/Serozan/Arpacı.

(13) Muvazaa ve resmî şekle tabi işlemlerde muvazaanın sonuçları için TBK m. 19; bkz. Oğuzman/Öz; Eren; Kılıçoğlu.

(14) TBK m. 12/2, m. 27 ve m. 77 vd. Şekle aykırılığın yaptırımı ve sebepsiz zenginleşme için bkz. Oğuzman/Öz; Eren; Antalya.

(15) TMK m. 2. Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması oluşturup oluşturmadığına ilişkin genel tartışma için bkz. Dural/Sarı, Türk Özel Hukuku C. I; Oğuzman/Barlas, Medeni Hukuk; Eren; Kocayusufpaşaoğlu/Hatemi/Serozan/Arpacı.

(16) 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, RG 28.11.2013, S. 28835, m. 41/1. Tüketici hukukunda koruyucu şekil kuralları için bkz. Aslan, Tüketici Hukuku; Zevkliler/Aydoğdu, Tüketicinin Korunması Hukuku.

(17) TMK m. 1009/1-2.

(18) Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 959. İsviçre hukukunda kişisel hakların şerhi için bkz. Honsell/Vogt/Geiser (Hrsg.), Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, Art. 959; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht; Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch.

(19) Şerhin kişisel hakkı güçlendirici etkisi için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Sirmen; Ertaş; Esener/Güven.

(20) TMK m. 1020/1 ve 3. Tapu sicilinin aleniyeti için bkz. Akipek/Akıntürk/Ateş; Sirmen.

(21) Tapu Sicili Tüzüğü, Bakanlar Kurulu Kararı 22.07.2013, No. 2013/5150, RG 17.08.2013, S. 28738, m. 46 ve m. 47/1-c.

(22) Tapu Sicili Tüzüğü m. 51/1 ve 3; TMK m. 1022/1-2.

(23) Sözleşme ile şerh arasındaki zaman aralığının doğurduğu riskler için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Ertaş.

(24) Noterlik Kanunu m. 60/3.

(25) TBK m. 238; TMK m. 1009; Tapu Sicili Tüzüğü m. 51/1.

(26) TBK m. 146. Satış vaadinden doğan tescil talebinin zamanaşımı için bkz. Tandoğan, C. I/1; Yavuz/Acar/Özen; Gümüş.

(27) TMK m. 1009/2. Şerhin zaman bakımından etkisi ve sıra ilkesi için bkz. Sirmen; Esener/Güven; TMK m. 1022.

(28) TMK m. 716/1 ve m. 1009/2; Tapu Sicili Tüzüğü m. 51/3.

(29) TMK m. 1009/2. Şerhli hakkın sonradan kurulan rehin hakları karşısındaki durumu için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Akipek/Akıntürk/Ateş.

(30) 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, RG 19.06.1932, S. 2128, m. 91/1; TMK m. 1010/1-2 ve son fıkra; Tapu Sicili Tüzüğü m. 48/1-a.

(31) Haciz ile şerhli haklar arasındaki öncelik için bkz. Kuru/Aslan/Yılmaz, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı; Pekcanıtez/Atalay/Sungurtekin Özkan/Özekes, İcra ve İflas Hukuku.

(32) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011, S. 27836, m. 389. İhtiyati tedbirin şartları için bkz. Pekcanıtez/Atalay/Özekes, Medeni Usul Hukuku; Kuru, Medeni Usul Hukuku; Arslan/Yılmaz/Taşpınar Ayvaz/Hanağası, Medeni Usul Hukuku.

(33) TMK m. 1010/1-2 ve m. 1009/2. İflas masası karşısında şerhli hakların durumu için bkz. Kuru/Aslan/Yılmaz; Pekcanıtez/Atalay/Sungurtekin Özkan/Özekes.

(34) TMK m. 1023. Tapu siciline güven ilkesi için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Sirmen; Ertaş.

(35) TMK m. 1024 ve TBK m. 49/2. Kötüniyetli üçüncü kişinin durumu için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir; Eren.

(36) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965, S. 12038, m. 2/c ve m. 3/2.

(37) Kat irtifakına konu bağımsız bölümlerin satış vaadinde belirlilik için bkz. Ertaş; Sirmen.

(38) KMK m. 14/1-2.

(39) TMK m. 1009/1; Tapu Sicili Tüzüğü m. 47/1-c. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapısı için bkz. Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. II; Yavuz/Acar/Özen.

(40) TBK m. 183. Yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satış vaatleri ve alacağın devri için bkz. Tandoğan, C. II; Aral/Ayrancı; Eren.

(41) 6502 sayılı Kanun m. 40/1.

(42) 6502 sayılı Kanun m. 41/1; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, RG 27.11.2014, S. 29188, m. 6/1-3.

(43) 6502 sayılı Kanun m. 40/3, 42, 43, 44 ve 45. Ön ödemeli konut satışına ilişkin koruma rejimi için bkz. Aslan; Zevkliler/Aydoğdu.

(44) ZGB Art. 959.

(45) Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Art. 216; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 311b/1. Alman hukukunda şekil eksikliğinin giderilmesi için bkz. Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch; Münchener Kommentar zum BGB, § 311b.

(46) BGB § 883 ve § 888. Vormerkung kurumu için bkz. Baur/Stürner, Sachenrecht; Münchener Kommentar zum BGB, § 883; Grüneberg.

(47) Karşılaştırmalı değerlendirme için bkz. Zweigert/Kötz, An Introduction to Comparative Law; Tuor/Schnyder/Schmid; Baur/Stürner.

(48) Noterlik Kanunu m. 60/3.

(49) TBK m. 125, m. 179 vd. ve m. 182/3; 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, RG 14.02.2011, S. 27846, m. 22.

(50) Şerhin terkini ve terkine ilişkin sözleşme hükümleri için bkz. Ertaş; Esener/Güven; TMK m. 1026.

(51) TBK m. 12/2 ve m. 237/2.

Kaynakça / Bibliography

Mevzuat / Legislation

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965, S. 12038.

1512 sayılı Noterlik Kanunu, RG 05.02.1972, S. 14090.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, RG 19.06.1932, S. 2128.

2644 sayılı Tapu Kanunu, RG 29.12.1934, S. 2892.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001, S. 24607.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011, S. 27836.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011, S. 27836.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, RG 14.02.2011, S. 27846.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, RG 28.11.2013, S. 28835.

7413 sayılı Noterlik Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (23.06.2022).

Tapu Sicili Tüzüğü, Bakanlar Kurulu Kararı 22.07.2013, No. 2013/5150, RG 17.08.2013, S. 28738.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, RG 27.11.2014, S. 29188.

Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210, Art. 959.

Schweizerisches Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 216.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 311b, § 883, § 888.

Türkçe Kaynaklar / Turkish Sources

Akipek, Jale / Akıntürk, Turgut / Ateş, Derya, Eşya Hukuku, Beta Yayınları, İstanbul, güncel bası.

Antalya, O. Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Seçkin Yayıncılık, Ankara, güncel bası.

Aral, Fahrettin / Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Arslan, Ramazan / Yılmaz, Ejder / Taşpınar Ayvaz, Sema / Hanağası, Emel, Medeni Usul Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Aslan, İ. Yılmaz, Tüketici Hukuku, Ekin Yayınevi, Bursa, güncel bası.

Aydoğdu, Murat / Kahveci, Nalan, Türk Borçlar Hukukunda Sözleşmeler, Adalet Yayınevi, Ankara, güncel bası.

Dural, Mustafa / Sarı, Suat, Türk Özel Hukuku Cilt I: Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Filiz Kitabevi, İstanbul, güncel bası.

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, Barış Yayınları, İzmir, güncel bası.

Esener, Turhan / Güven, Kudret, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul, güncel bası.

Kılıçoğlu, Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Turhan Kitabevi, Ankara, güncel bası.

Kocayusufpaşaoğlu, Necip / Hatemi, Hüseyin / Serozan, Rona / Arpacı, Abdülkadir, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Filiz Kitabevi, İstanbul, ilgili ciltler.

Kuru, Baki, Medeni Usul Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Kuru, Baki / Aslan, Ramazan / Yılmaz, Ejder, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Oğuzman, M. Kemal / Barlas, Nami, Medeni Hukuk, Vedat Kitapçılık, İstanbul, güncel bası.

Oğuzman, M. Kemal / Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul, güncel bası.

Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, güncel bası.

Pekcanıtez, Hakan / Atalay, Oğuz / Özekes, Muhammet, Medeni Usul Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, güncel bası.

Pekcanıtez, Hakan / Atalay, Oğuz / Sungurtekin Özkan, Meral / Özekes, Muhammet, İcra ve İflas Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, güncel bası.

Sirmen, Lale, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, güncel bası.

Tandoğan, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/1 ve Cilt II, Vedat Kitapçılık, İstanbul, yeniden bası.

Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul, güncel bası.

Zevkliler, Aydın / Aydoğdu, Murat, Tüketicinin Korunması Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, güncel bası.

Zevkliler, Aydın / Gökyayla, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Seçkin Yayıncılık, Ankara, güncel bası.

Yabancı Kaynaklar / Foreign Sources

Baur, Jürgen F. / Stürner, Rolf, Sachenrecht, C. H. Beck, München, güncel bası.

Grüneberg, Christian (Hrsg.), Bürgerliches Gesetzbuch, C. H. Beck, München, güncel bası.

Honsell, Heinrich / Vogt, Nedim Peter / Geiser, Thomas (Hrsg.), Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, Helbing Lichtenhahn, Basel, güncel bası.

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, C. H. Beck, München, ilgili ciltler.

Schmid, Jörg / Hürlimann-Kaup, Bettina, Sachenrecht, Schulthess, Zürich, güncel bası.

Tuor, Peter / Schnyder, Bernhard / Schmid, Jörg, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, Schulthess, Zürich, güncel bası.

Zweigert, Konrad / Kötz, Hein, An Introduction to Comparative Law, Oxford University Press, Oxford, 3. bası, 1998.